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プロ顔負けのご考察
検討段階から重要事項説明書までおおくりいただきありがとうございます。

資料から、拝見すると、
現時点では、容積率・建ぺい率について違法となっているのですね。
このままの建築面積では、駐車場地主さんから再度承諾を受けないと、
再建築できないでしょうから、
この物件再建築時の広さとして、76%の41平方と評価されると思います。
ただし、再建築で狭くなることから建替えの合意を得ることは難しいでしょうね。
駐車場の容積率・建ぺい率の使用が登記簿に登記されていないと、
第3者へ対抗できないので、それなりのリスクを内在しています。
駐車場を南隣接地地主へ売却され、統合された敷地一杯に建替えされるリスク等、
多々あり得ると思います。この目の前建物も4メートル道路に接していないので、
建替えもままにはならないのでしょうが、
表通り口からここまでは道路拡幅は可能ではないかと思います。

物件の価格は、好みで決めることであるとは思いますが、
見通しの悪い2階ですと、
通り、街が違いますが、住居環境で言えば、○○レジデンスが上だと思います。

本物件は、自分の用途、
住居としてならば、バス・トイレ・洗面所をセパレートにする必要、
住居用のキッチンとして240センチのシステムキッチンへの
交換等の水まわりのリフォームの必要があるので、
その他リフォーム一式を合わせると、
400万円近くかかるのではないかと思われます

以上を前提に、私は、○○万円で検討をしたいのですが、如何でしょうか? 

価格が希望売り価格と乖離しているので、失礼に思われたら、ご容赦ください。
耐震の点、2階で階下が吹き抜けの点、南側の住居が美観に欠けること等ありますが、
場所が便利で魅力があることは事実ですので、
これでよろしければ、銀行の融資仮審査、リフォーム費用の見積もり等、
私として先の手順へ進めたいのですが、

銀行の融資審査は、本物件は、現時点で違法建築物であることから
融資対象にもならない可能性があるため、
先行して準備が必要であると考えています。
ただ、私の人的担保と物件価値と全体として評価されると思いますので、
私は、融資は十分に脈があるものと考えています。

ガイドをいただけると助かります。

PS:御社の仲介手数料半額のホームページ、楽しく拝見させていただきました。
10/Oct.2011 [Mon] 19:55
二代目社長の日記 : comments (x) : trackback (x)
 

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