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プロ顔負けのご考察
検討段階から重要事項説明書までおおくりいただきありがとうございます。

資料から、拝見すると、
現時点では、容積率・建ぺい率について違法となっているのですね。
このままの建築面積では、駐車場地主さんから再度承諾を受けないと、
再建築できないでしょうから、
この物件再建築時の広さとして、76%の41平方と評価されると思います。
ただし、再建築で狭くなることから建替えの合意を得ることは難しいでしょうね。
駐車場の容積率・建ぺい率の使用が登記簿に登記されていないと、
第3者へ対抗できないので、それなりのリスクを内在しています。
駐車場を南隣接地地主へ売却され、統合された敷地一杯に建替えされるリスク等、
多々あり得ると思います。この目の前建物も4メートル道路に接していないので、
建替えもままにはならないのでしょうが、
表通り口からここまでは道路拡幅は可能ではないかと思います。

物件の価格は、好みで決めることであるとは思いますが、
見通しの悪い2階ですと、
通り、街が違いますが、住居環境で言えば、○○レジデンスが上だと思います。

本物件は、自分の用途、
住居としてならば、バス・トイレ・洗面所をセパレートにする必要、
住居用のキッチンとして240センチのシステムキッチンへの
交換等の水まわりのリフォームの必要があるので、
その他リフォーム一式を合わせると、
400万円近くかかるのではないかと思われます

以上を前提に、私は、○○万円で検討をしたいのですが、如何でしょうか? 

価格が希望売り価格と乖離しているので、失礼に思われたら、ご容赦ください。
耐震の点、2階で階下が吹き抜けの点、南側の住居が美観に欠けること等ありますが、
場所が便利で魅力があることは事実ですので、
これでよろしければ、銀行の融資仮審査、リフォーム費用の見積もり等、
私として先の手順へ進めたいのですが、

銀行の融資審査は、本物件は、現時点で違法建築物であることから
融資対象にもならない可能性があるため、
先行して準備が必要であると考えています。
ただ、私の人的担保と物件価値と全体として評価されると思いますので、
私は、融資は十分に脈があるものと考えています。

ガイドをいただけると助かります。

PS:御社の仲介手数料半額のホームページ、楽しく拝見させていただきました。
10/Oct.2011 [Mon] 19:55
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リフォーム費用を一緒に借りたいお客様へ
中古住宅購入とリフォームをまとめて借りたいお客様へ

“仲介手数料半額!”中屋建物では
中古住宅購入費用とリフォーム費用をまとめて1本の住宅ローンでご紹介出来ます。

※ ポイント
中古住宅の築年数による借入期間の制限はありません。
中古住宅購入費用とリフォーム費用の支払い時期が異なる場合でも、
分割にて融資の実行が可能です。
この場合、金銭消費貸借契約は2本になりますが、抵当権の設定は1本となります。

通常リフォームローンは返済期間が長くて10年。
500万円のリフォーム費用を15年で返済していく場合
金利が4%の場合は月々50,623円となります。

これでは負担が大きいですよね。

中古住宅購入費用と一緒に借りた場合、返済期間は最長35年返済が利用できます。
更に住宅ローン利用時の優遇金利が利用できます。
金利1.275%(優遇後)となった場合
月々14,764円となり約3万5千円以上も返済額が違ってきます。

これが中古住宅購入費用とリフォーム費用を1本にする最大のメリットです。

詳しくは“仲介手数料半額!”中屋建物へご相談下さい。
07/Oct.2011 [Fri] 21:11
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ホウレンソウが基本!!
ここに来て売却の依頼や査定の依頼が毎日のように飛び込んできます。

お客様からのご紹介で家を売りたい。
長年住んだがもう1人では一戸建ては大変なので売りたいとのこと。

マンションを知り合いに売りたいので、その手伝いをしてほしい。

投資用のアパートを売却しようと思っている。
いくつか投資用の不動産を所有しているので査定がわかり次第
売るかどうか判断しますとのこと。

大きな土地と家は大変なのでマンションにでもスケールダウンしたい。

などなどいろんなご相談をいただいております。

もちろん“仲介手数料半額!”にてお手伝いできることもご支持
いただいているのですが、
きちんと売却の時の経過やご契約後のアフターフォローなどを
見込んでいただいてご依頼いただいているお客様もいます。

仲介手数料半額!だからといって仕事まで半分でありません。
大手不動産会社では絶対にできない細かなフォーローが自慢です。

売主様へのホウレンソウを欠かさないそんなお手伝いのやり方が
認められてきていると感じております。
01/Oct.2011 [Sat] 20:47
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マンション管理総会
昨日はマンション管理総会でした。

基本的には毎年同じような内容の話し合いです。

・事業報告および収支決算報告ならびに監査報告
・ ぺイオフ対策のための修繕積立金の繰り入れ
・ 管理費未納についての措置
・ マンション管理組合の保険継続について
・ 防火管理者の専任
・ 来期の予算
・ 組合役員の改選

ことしは上記の定例議案に追加して
それに地震保険の加入について、
排水管清掃の実施率のアップについて、
水道は受水槽を廃止して直結にしようとの提案、
近隣相場より駐車場代が低いので値上げについて
管理組合主導での植栽管理・消毒

なんてことが話し会われました。

排水管清掃はいつも行われない部屋が3部屋あるので、その部屋に対して
どのように告知をしていき、それでも応じない場合は更にどのような対応を
するかが話し会われました。

駐車場は次回更新時に2000円アップの予定。
斬新な意見としては毎年入札方式にして高い金額をつけた人から
順番に好きな場所を選んでいけばなんで意見も出てきました。

植栽の手入れは管理会社にお任せしていない。
管理会社にまかせっきりだと、確かにいつもキレイな状態かもしれませんが
予算がいくらあっても足りません。ほどほどでいいと私も思っています。

植栽など見回ったところ毛虫などの発生が見受けられたので消毒も含めて
行うことにしました。

費用対効果を考えながらのマンション運営が必要です。

費用対効果は抜群の“仲介手数料半額!”中屋建物のです。
26/Sep.2011 [Mon] 21:55
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どっちが優先?
今日は世田谷区中町5丁目の中古一戸建てのご案内に行ってきました。

東急大井町上野毛駅からは徒歩12分。
東急田園都市線用賀駅からは徒歩15分。

世田谷区中町にしては珍しい建ペイ率60%・容積率200%の第一種住居地域。
玄関部分を道路より下げることなく3階建てが建築されております。

築17年。
外観は古い感じはしません。
中はちょっとそれなりでした。

特に床が浮いている感じが気になりました。

お客様はお近くにお住まいです。
今日は自転車でお子さんといらっしゃいました。
なるべく子供の小学校を変えたくないというご理由でこの地域を探していますとのこと。

観ていただいた感想は
「リフォームを考えると予算的には厳しい」

今回の中古一戸建てではそれなりにリフォーム費用はかかりそう。
場所は良いのだが・・・という感じでした。

奥様だけのご案内となりましたので次回ご主人様と一緒に観るかどうかを
ご検討いただくことになりました。

エリアを変えるか?
学区内で出るまで待つか?
なかなか難しい選択が待っているようです。

仲介手数料半額不動産!”
24/Sep.2011 [Sat] 20:02
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省エネルギー性限定にて復活
国土交通省は21日、9月末で申し込み受け付けを終了する
長期固定金利型住宅ローン「フラット35S」の金利1%引き下げ措置について、
11年度第3次補正予算で財源を確保し、
適用対象を「省エネルギー性に優れた住宅を取得した場合」に限定して、
今年度中に復活を目指す方針を明らかにした。

現在のフラット35Sは、

・省エネルギー性
・耐震性、
・バリアフリー性
・耐久性・可変性

いずれかに優れた住宅を取得した場合が対象。
最長35年間にわたって適用金利が固定されるのが
基本のローン「フラット35」の特徴だが、
現在の「35S」は当初10年間について、
「35」より1%低い優遇金利を適用している。

元々の金利引き下げ幅は0.3%だったが、
昨年2月から1%に拡大した。
ところが利用者が想定より多かったため、
同省は8月、
今年12月末としていた受付期限を3カ月前倒しすることを決めていた。

(毎日新聞より抜粋)

省エネルギー限定とはいえフラット35Sの復活はありがたいですね。
やはり今後はエネルギーをいかに使わないかが、家も車もヒット商品に
なるポイントなんでしょう。
22/Sep.2011 [Thu] 18:19
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基準地価発表
国土交通省は20日、
2011年7月1日時点の都道府県地価(基準地価)を発表した。
全都道府県の住宅地、商業地が3年連続で下落し、
1年前に比べ下落した地点は91・5%に達した。

調査地点は2万2460地点。

住宅地の全国平均は、マイナス3・2%(前年はマイナス3・4%)と
20年連続で下落。
商業地はマイナス4・0%(同マイナス4・6%)で
4年連続で値下がりした。

ただ、下落率は前年から縮小した。
低金利や住宅ローン減税を背景に震災前まで、
住宅需要が堅調だったため。

下落は2万564地点に上った。
一方、地価は88地点で、前年の27地点から約3倍に増え、
横ばいも863地点と、前年の302地点から約2・5倍になった。

三大都市圏(東京、大阪、名古屋)の
住宅地はマイナス1・7%(前年はマイナス2・9%)、
商業地はマイナス2・2%(同マイナス4・2%)。
ただ半年ごとの変動率をみると、
1〜6月は東京、名古屋の住宅地、商業地で下落率が拡大し、
震災の影響が出ている。

また、1平方メートル当たりの最高価格は、
商業地が東京都中央区の「明治屋銀座ビル」の1970万円で、
住宅地は千代田区五番町の281万円だった。

産経新聞より抜粋

五番町の価格を坪単価に直すと約930万円。

そういえばこの前テレビで都心の金物屋さんを取材していました。
金物店の売り上げは多くて日に2〜3万円程度。
なのに何十年も続いている。
なんで?

実はその金物屋さんのビルは自社ビルで自宅以外の階は
賃貸にして貸している。

おそたくワンフロアー30万円以上はしているだろう。
そりゃ続けられるよね。

うらやましい!!
20/Sep.2011 [Tue] 20:33
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アフターフォローには自信があります。
トランクに水がたまっている!!
その時は気にしていなかったのですが、ディーラーで車を見てもらう機会があり
ちょっとその旨話してみたところ漏水のチェックをしましょうとのご提案。

1日車を預けて調べてもらったところ、
トランクより雨漏りすることが発覚しました。

中古車での購入、すでに販売後の保証期間は過ぎております。

購入したところに相談してみたところ保証期間が過ぎているので
やはり対応できないと言われました。

リアのランプカバーを外してみたところ白いパッドが貼り付けてある?
いかにも水を吸うためにつけている感じ。
ちょっとおむつみたいな素材です。

給水パッドらしきものを実際にみてもらい
中古にて購入したときから水漏れは発生していた可能性が
高いのでなんとか対応してくれないか再度相談。

待つこと1ヶ月。
今日担当営業マンから電話があり、当社にて雨漏りの修理代は負担させて
いただきますとの連絡がありました。

錆の原因になるので対応していただいてとても感謝です。

当社は“仲介手数料半額!”にてお客様に対応させていただいておりますが
不動産を購入いただいたお客様から雨漏りなどのご相談があったときも
解決に向けて対応させていただいております。

仲介手数料半額!”でも購入後のアフターフォローには自信があります。
17/Sep.2011 [Sat] 17:33
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抽選と早い者勝ちどっちがいい?
義理の妹のお話です。

妹の大好きなEXILEのコンサートチケットが今日一般発売。
しかし電話がつながらなくて取れなかったと、
うちの奥さんにグチをこぼしに電話してきたとのこと。

妹曰く、ファンクラブに入っているからコンサートチケットは
ファンクラブを通して買えると思っていたらしい。
ところがやはり人気アーティスト、競争がはげしく取れなかった。

しかたなく今日の一般発売にかけていたがあえなく惨敗。

うちの奥さんはそんなことだけじゃEXILEチケットは取れないと一喝。
少なくともどうしてもほしいなら
ぴあ・イープラス・ローチケなどに登録してプレオ-―ダーにエントリーするなど、
まだまだやれることはあったはず。

普段は目一杯仕事をしている妹にはネットサーフィンする時間も気力もないらしく、
え〜、そんなことまでしないとチケット取れないの〜と驚いていたそうです。

ヤフオクを見てみたところすでにヤフオクでも正規の倍以上で出品されていました。

さすがにそこまでは払う気がないらしく、
なにか良い方法はないかと聞かれたがそんなものはないと答えたという話でした。

私も今年の志の輔inパルコのチケットを取りそこねて
ヤフオクで正規より高い価格で買うことになってしまいました。

人気あるとプレオーダーもなかなか当選しないので困ったものです。

人気のある新築マンションなんかはエントリーしたけどあたらなかった
なんてことありますよね。
販売会社の都合のいいように操作されてりのでは?
なんて話も聞きますが実のところはわかりません。

その点、中古住宅は基本的に早いもの勝ちです。
もちろん購入できるだけの資金の調達のエビデンスが必要です。
ただ高い買い物なので、そう簡単に決断できません。

そのため私たちがいるのです。
不安や質問があれば遠慮無くご相談下さい。

時には買わない方がいいですよなんてアドバイスをすることもあります。

どんなに難しいご相談でも“仲介手数料半額!”です。
いっしょに解決していきましょう。
10/Sep.2011 [Sat] 20:58
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ご要望をちょっとだけ先取り
仲介手数料半額!”のサービスを3回ご利用されたお客様から
ご紹介いただきましたお客様よりマンション2件の内覧依頼をいただきました。

マンション名を書いたメモをご自宅へ忘れてしまい、
マンション名はうるおぼえとのこと。
でも両マンションとも同じ駅から9分ということはしっかり覚えています。
1つは3方角部屋、
もうひとつは北側と南側にバルコニーがありました。

私が両面バルコニーですねと言うと、
お客様はそうそうそんなこと書いてありました。
でもそれだけでわかりますか?

私は利用駅と駅からの距離、それに大きな特徴がはっきりしているので多分わかります。
ご紹介可能かどうかと日曜日に内覧可能かどうかを調べして夕方には、
こちらからご連絡します。と伝えて電話を切りました。

レインズで調べてみたところ両マンションともにまだ流通しておりご紹介可能でした。

両マンションを観てみると比較的築年数が浅く同じような特徴のマンションでした。
他にも似たようなマンションはないかと調べてみたところ1件ありました。

そのマンションは南面3室で築浅のマンション。
駅からの距離は8分。
空室なのでこのマンションも内覧のために鍵の手配をしておきました。

夕方、お客様に電話して2件とも日曜日に内覧可能です。とお伝えしたところ
あの後に主人がプラなんとかっていうマンションも見せてもらえばって
言ってたんですけど・・・

私は待ってましたと言わんばかりにマンション名言ってから、
もうすでにそのマンションも内覧のために鍵は手配済みですとお伝えしました。

お客様はビックリして喜んでくれて、
日曜日の内覧楽しみにしてますと言ってもらえました。

たまたまですがお客様のご要望を先取りできてうれしい一日でした。
09/Sep.2011 [Fri] 20:44
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